פסק-דין בתיק ת"א 11104-10-09

תמצית העובדות הדרושות ועיקרי טענות הצדדים

1.       התובעים הנם בני זוג הנשואים זה לזו. התובעת 1 (להלן: "התובעת") הנה הצד המשמעותי יותר מבין השניים בעניינים העומדים להכרעה בתיק דנא.

          בין התובעת, מתווכת מקרקעין במקצועה, לבין הנתבעת 1, חברה קבלנית (להלן: "הנתבעת") נחתם הסכם שיווק, במסגרתו נקבע כי התובעת תהיה ממונה באופן בלעדי על שיווק פרויקט הרחבה של כ- 120 יחידות דיור שנבנו על-ידי הנתבעת באגודה השיתופית כפר שמאי (להלן: "פרויקט כפר שמאי"). הוסכם כי התובעת תהיה זכאית לשכר חודשי בסך 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ וכן לעמלות תיווך כמפורט בהסכם. עוד נקבע כי ההסכם ייכנס לתוקפו החל מיום 1.3.2007.

לטענת התובעת, נמשך ההסכם הנ"ל עד ליום 10.6.2010 שאז הודיעה לה הנתבעת על הפסקת עבודתה.

2.       במהלך שנת 2007 פנתה הנתבעת, באמצעות מנהלה ובעליה הנתבע 2, אל התובעת ושיתפה אותה בכוונתה להיכנס לפרויקט נופי הדס במסגרתו תוקמנה 34 יחידות דיור בכרמיאל (להלן: "פרויקט נופי הדס"). לטענת התובעת לנוכח העובדה שהנתבעת לא קיבלה מינוף וליווי בנקאי, פנה אליה הנתבע 2 והציע כי תמשכן את ביתה הפרטי בכרמיאל תמורת הלוואה מובטחת במשכנתא, ותעמיד הכספים בסך 340,000 ש"ח לזכות הנתבעת כהלוואה. בתמורה תקבל התובעת יחידת דיור בת ארבעה חדרים ומרפסת בפרויקט נופי הדס. ביום 21.8.07 נחתם הסכם הלוואה עפ"י ההצעה דלעיל בין התובעים מצד אחד לבין הנתבעת מן הצד האחר (להלן: "הסכם ההלוואה").

הסכם ההלוואה כלל פירוט ההמחאות שהועברו לנתבעת כלהלן: המחאה ע"ס 35,000 ש"ח ליום 20.8.07, המחאה ע"ס 140,000 ש"ח ליום 23.8.07 והמחאה נוספת ליום 23.8.07 ע"ס 80,000 ש"ח, סה"כ 255,000 ש"ח. עוד מורה הסכם ההלוואה כי חלקו הנותר של סכום ההלוואה בסך 85,000 ש"ח ישולם לנתבעת בדרך של קיזוז עמלות שיתקבלו ממכירת הדירות בפרויקט נופי הדס בכרמיאל.

3.       במועד שאינו ידוע, לאחר חתימת הסכם ההלוואה, נחתם הסכם לרכישת דירה בפרויקט נופי הדס בין התובעים לנתבעים 1 ו-2 (להלן: "הסכם המכר הראשון"), בגדרו עוגנו זכויותיהם של התובעים לגבי דירה בת ארבעה חדרים ומרפסת בפרויקט נופי הדס. בסעיף 14 להסכם הנ"ל נקבע כי הצדדים יחתמו על הסכם משלים על יסוד האמור והמוסכם בהסכם המכר וזאת תוך 20 יום. להבטחת קיום התחייבויות הנתבעת על פי ההסכם, חתם הנתבע 2 על ערבות אישית בלתי חוזרת. ההסכם אינו נוקב כאמור במועד שבו נכרת אם כי לטענת התובעים זה נחתם כשבועיים לאחר חתימת הסכם ההלוואה. אין חולק כי הסכם משלים כאמור בסעיף 14 שצוין לעיל מעולם לא נערך ולא נחתם בין הצדדים.

4.       במועד לא ידוע, נחתם הסכם נוסף בין התובעים לנתבעת, במסגרתו התחייבה זו לבנות עבור התובעים דירת מגורים בכפר שמאי, בתמורה לסך של 450,000 ש"ח (להלן: "הסכם המכר השני"). הסכם זה אינו נושא כל תאריך וכל שניתן ללמוד מן המסמכים שהוצגו הוא, שבקשת ההרשמה למגרש + בניה, שהוגשה בשם התובעים, נערכה ונחתמה ביום 26.10.2007.           בנוסף, לא ניתן לדלות מתוך המסמכים שהוצגו באיזה מגרש מדובר. בעוד שבקשת ההרשמה למגרש התייחסה למגרש 195, הנה בהסכם ובנספחיו צוין במקומות מסוימים כי מדובר במגרש 182 ובמקומות אחרים מגרש 178, כפי שאף נרשם בבקשה להיתר בניה.          

          בתצהיר עדותה הראשית ציינה התובעת כי היא ובעלה לא שילמו אף לא אחד מהסכומים הנקובים בהסכם המכר השני. זאת לאור יתרת הזכות שהצטברה לזכותה בגין שירותי התיווך שהעניקה לנתבעים 1 ו- 2. לדבריה, היא נתכוונה לקזז יתרת זכות זו מהתמורה שנקבעה בהסכם.

5.       לטענת התובעים חרף קיום מלוא התחייבויותיהם, הן על-פי הסכם ההלוואה והן על-פי הסכמי המכר, הפרו הנתבעים 1 ו- 2 את התחייבויותיהם פעם אחר פעם. כך למשל ביצעו הנתבעים דיספוזיציה לגבי פרויקט נופי הדס, תוך רמיסה והתעלמות מוחלטת מזכויות התובעים. ביום 5.7.2009 שועבדו מלוא זכויותיה של הנתבעת בפרויקט נופי הדס, ובכלל זאת הזכויות שרכשו התובעים, וזאת בשעבוד ללא הגבלה, לטובת הנתבע  3. הנתבעים הנ"ל אף הגדילו לעשות ובמסגרת הסכם מיום 12.7.09, העבירו את מלוא זכויותיה של  הנתבעת בפרויקט נופי הדס, לידי הנתבעת 4. כל זאת תוך התעלמות מופגנת מזכויותיהם של התובעים.           

6.       אף לגבי הדירה בכפר שמאי הפרו הנתבעים 1 ו- 2 התחייבויותיהם כלפי התובעים שעה שהתקשרו עם הנתבעת 5 והעבירו לידה את מלוא זכויות הנתבעת בפרויקט זה, ובכלל זאת את זכויותיהם של התובעים.

7.       זאת ועוד, אף בהתייחס לסכומים שהגיעו לתובעת בגין שירותי תיווך, הפרו הנתבעים חיוביהם. כך בעוד שעבודתה של התובעת זיכתה אותה לטענתה בדמי תיווך בסך כול של  738,566 ש"ח, הרי בפועל שולם לה על חשבון המגיע לה סך של 369,216 ש"ח בלבד.            

8.       באשר לנתבעים 3-5 טענו התובעים כי אלה רקמו קנוניה עם הנתבעים 1 ו- 2 במטרה להתעשר שלא כדין על חשבונם ונהגו כלפי התובעים במרמה ובחוסר תום לב. נטען כי הנתבעים 3 ו- 4 ידעו, עוד בטרם שלמו את התמורה על-פי ההסכם עם הנתבעת, אודות הסכם המכר הראשון. אף הנתבעת 5 ידעה במועד בו נכנסה לתמונה, אודות הסכם המכר השני. חרף זאת פעלו הנתבעים 3, 4 ו- 5 בחוסר תום לב שעה שהתקשרו עם הנתבעים 1 ו- 2 תוך רמיסה מודעת של זכויות התובעים.

לשיטת התובעים, מדובר בעסקאות נוגדות כאשר זכותם עדיפה על פני זכותם של הנתבעים 3, 4 ו- 5 אשר פעלו בחוסר תום לב מובהק.

9.       בתביעתם עתרו התובעים ליתן פסק דין המצהיר כי הם זכאים להירשם כבעלים הן של דירה בנופי הדס בכרמיאל והן של דירה בכפר שמאי, וזאת בהתאם להסכם המכר הראשון והשני.      

          לחילופין, עתרו לחייב את הנתבעים ביחד ולחוד להשיב להם את כל הסכומים ששולמו על -ידם (סך של 255,000 ש"ח בשערוך להיום) וכן לשלם להם את הסכומים המגיעים לתובעת בגין שירותי התיווך שסיפקה ולא קיבלה תמורה בעבורם. בנוסף, עתרו התובעים לפיצוי בסך 100,000 ש"ח בשל עוגמת הנפש שנגרמה להם כתוצאה מהתנהלות הנתבעים כמפורט לעיל.